L’investissement immobilier à l’international représente une opportunité de diversification patrimoniale exceptionnelle pour les investisseurs français. En 2025, certains pays se démarquent particulièrement par leur stabilité économique, leurs rendements attractifs et leurs avantages fiscaux. Notre analyse comparative révèle que les États-Unis, le Portugal et les Émirats Arabes Unis offrent actuellement les meilleures perspectives, avec des rendements locatifs moyens respectifs de 7%, 4% et 5,19%. Découvrez notre classement complet des destinations les plus prometteuses et les critères essentiels pour évaluer le potentiel d’un marché immobilier étranger.
Comment déterminer si un pays est intéressant pour y investir ?
Avant de vous lancer dans un investissement immobilier à l’étranger, il est essentiel d’évaluer méthodiquement le potentiel d’un marché. La rentabilité d’un investissement international dépend de multiples facteurs qui varient considérablement d’une région à l’autre, même au sein d’un même pays.
Les 5 critères clés d’évaluation : Pour déterminer la pertinence d’un marché immobilier étranger, analysez systématiquement la demande locative, les perspectives de valorisation du capital, le cadre juridique et fiscal, la stabilité économique et politique, ainsi que les coûts annexes (entretien, taxes locales, gestion à distance).
Demande locative : Un marché avec une forte demande de logements garantit un taux d’occupation élevé et limite le risque de vacance locative. Examinez les tendances démographiques, l’immigration et le tourisme.
Rendement locatif : Comparez les rendements bruts et nets entre différents marchés. Un rendement locatif intéressant se situe généralement entre 4% et 8%, selon le niveau de risque associé au pays.
Coûts d’acquisition et de détention : Les frais de notaire, taxes foncières et charges de copropriété peuvent considérablement réduire la rentabilité de votre investissement. Ces coûts varient significativement d’un pays à l’autre.
Environnement des taux d’intérêt : Un crédit immobilier à taux avantageux peut améliorer considérablement la rentabilité d’un investissement grâce à l’effet de levier.
Fiscalité : Certains pays offrent des avantages fiscaux particulièrement attractifs pour les investisseurs étrangers, notamment l’absence d’impôt sur les revenus locatifs ou sur les plus-values.
En fonction de votre stratégie d’investissement, qu’il s’agisse de constituer un patrimoine ou de générer des revenus complémentaires, certains marchés seront plus adaptés que d’autres. Voici notre sélection des pays les plus prometteurs en 2025.
Les États-Unis : un marché immobilier dynamique et rentable
Les États-Unis restent en 2025 une destination privilégiée pour l’investissement immobilier locatif, avec des rendements moyens supérieurs à 7% dans plusieurs villes secondaires. La National Association of Realtors confirme que l’appétit des investisseurs internationaux pour le marché américain dépasse désormais les niveaux pré-pandémie.
Trois facteurs expliquent l’attractivité persistante du marché américain :
Une appréciation continue du capital avec une croissance annuelle moyenne des prix de 3,8% sur les 20 dernières années
Un marché locatif structurellement dynamique lié à la forte mobilité des travailleurs américains
La convention fiscale franco-américaine qui évite la double imposition pour les investisseurs français
Pour les investisseurs français, ouvrir un compte bancaire aux USA est une étape préliminaire recommandée pour faciliter la gestion de votre investissement et optimiser vos revenus locatifs.
Le Portugal : stabilité européenne et fiscalité attractive
Le Portugal s’impose comme l’une des destinations européennes les plus intéressantes pour l’investissement immobilier en 2025. Après avoir connu une crise profonde en 2010 qui avait entraîné une chute significative des prix, le marché immobilier portugais affiche aujourd’hui une croissance soutenue et des perspectives de plus-value attractives.
Indicateur
Données 2025
Rendement locatif moyen
4% (jusqu’à 6% à Porto)
Croissance annuelle des prix
3,5%
Frais de transaction
Environ 7% du prix d’achat
Statut fiscal spécial
NHR (Non-Habitual Resident)
Le Portugal attire particulièrement les investisseurs souhaitant investir entre 10 000 et 20 000 euros grâce à des prix d’entrée encore accessibles dans certaines régions comme l’Alentejo ou le Centre, offrant des rendements locatifs supérieurs aux grandes villes.
Les Émirats Arabes Unis : paradis fiscal et rendements élevés
Les Émirats Arabes Unis, et particulièrement Dubaï, continuent d’attirer les investisseurs internationaux grâce à un régime fiscal particulièrement avantageux. L’absence d’impôt sur les revenus locatifs et sur les plus-values immobilières constitue un atout majeur pour optimiser la rentabilité nette de votre investissement.
En 2025, Dubaï affiche un rendement locatif moyen de 5,19%, parmi les plus élevés des métropoles internationales. Cette performance s’explique par :
Une croissance économique robuste et diversifiée
Un afflux constant d’expatriés hautement qualifiés
Des infrastructures de classe mondiale qui renforcent l’attractivité du marché locatif
Pour ceux qui s’interrogent sur combien peuvent rapporter 2 millions d’euros, l’investissement immobilier à Dubaï peut constituer une alternative intéressante aux placements bancaires traditionnels.
L’Australie : économie solide et forte demande locative
L’Australie affiche une économie remarquablement stable et une croissance immobilière soutenue depuis plus de 25 ans. Les investisseurs étrangers peuvent y espérer des rendements locatifs généralement supérieurs à 7%, notamment dans les centres urbains comme Sydney, Melbourne et Brisbane.
Attention : Un investisseur étranger en Australie ne peut légalement acquérir que des biens immobiliers neufs, contrairement au marché de l’ancien qui lui est fermé. Cette restriction oriente naturellement vers les programmes immobiliers récents, généralement plus onéreux mais offrant de meilleures performances énergétiques et des charges réduites.
Si vous envisagez cet investissement, considérez que la gestion à distance nécessite de diversifier vos comptes bancaires pour optimiser les flux financiers internationaux et réduire les frais de change.
L’Asie du Sud-Est : Indonésie et Thaïlande, des marchés émergents prometteurs
L’Indonésie et la Thaïlande se distinguent par leurs prix d’acquisition particulièrement compétitifs et leur potentiel de croissance à long terme. Dans ces pays, les investisseurs peuvent acquérir des biens de standing à des tarifs nettement inférieurs à ceux pratiqués en Europe ou en Amérique du Nord.
Points essentiels à connaître avant d’investir en Asie du Sud-Est :
Le système de « Lease Hold » limite la propriété foncière directe pour les étrangers
En Thaïlande, les baux emphytéotiques sont généralement de 30 ans (renouvelables)
À Bali (Indonésie), ces baux sont limités à 20 ans (également renouvelables)
Ces spécificités juridiques orientent davantage vers une stratégie d’investissement à moyen terme, plutôt que patrimoniale. Les propriétés dans les zones touristiques comme Phuket ou Bali peuvent générer des rendements locatifs saisonniers particulièrement attractifs, dépassant parfois 10% bruts annuels.
Le Maroc : proximité géographique et rendements attractifs
Le Maroc présente l’avantage considérable de la proximité géographique pour les investisseurs français, conjugué à un rendement locatif moyen de 6%. Le pays a mis en place plusieurs mesures pour encourager l’investissement immobilier, notamment l’allègement des conditions bancaires et un système fiscal incitatif.
Les grandes villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech offrent des perspectives d’investissement distinctes :
Ville
Profil d’investissement
Rendement moyen
Casablanca
Immobilier d’affaires et résidentiel haut de gamme
5,5%
Rabat
Logements pour fonctionnaires et étudiants
6%
Marrakech
Location saisonnière et touristique
7-8%
Pour ceux qui s’interrogent sur comment choisir entre différents investissements, l’immobilier marocain présente l’avantage d’un ticket d’entrée accessible (à partir de 50 000€ pour un appartement de qualité) et d’une gestion locative simplifiée par la proximité culturelle et linguistique.
L’Île Maurice : fiscalité optimisée et cadre de vie exceptionnel
L’Île Maurice continue de séduire les investisseurs internationaux grâce à un environnement fiscal particulièrement favorable et à une économie diversifiée en pleine croissance. Le pays a développé plusieurs secteurs porteurs comme l’agriculture, la manufacture, le tourisme et l’informatique.
Les avantages fiscaux pour les investisseurs immobiliers à Maurice incluent :
Absence de taxe d’habitation
Pas de taxe foncière
Exonération des droits de succession
Convention de non-double imposition avec la France
Pour les investisseurs qui s’intéressent à diversifier leurs placements, l’immobilier mauricien offre une alternative intéressante aux investissements financiers traditionnels, avec un potentiel de plus-value significatif à moyen terme.
Le Royaume-Uni : un marché résilient et dynamique
Malgré les incertitudes liées au Brexit, le marché immobilier britannique démontre une résilience remarquable et maintient sa croissance dans plusieurs régions du pays. Les grandes métropoles comme Londres et Manchester restent des valeurs sûres, tandis que des villes comme Liverpool, Birmingham ou Leeds offrent désormais des rendements locatifs supérieurs.
L’investissement au Royaume-Uni bénéficie de plusieurs atouts majeurs :
Un marché locatif structurellement dynamique avec une forte demande
Un cadre juridique stable et protecteur pour les investisseurs
Des financements bancaires accessibles aux non-résidents
Conclusion : diversifier géographiquement pour optimiser son patrimoine immobilier
L’investissement immobilier international représente une stratégie pertinente pour diversifier son patrimoine et réduire l’exposition aux risques spécifiques d’un marché unique. En 2025, plusieurs destinations se distinguent par leurs fondamentaux solides et leurs perspectives attractives, offrant des opportunités adaptées à différents profils d’investisseurs.
Pour maximiser vos chances de succès, prenez en compte ces recommandations essentielles :
Consultez un expert en fiscalité internationale avant de finaliser votre investissement
Prévoyez une visite sur place pour évaluer précisément le marché local
Établissez un budget réaliste incluant tous les frais annexes (notamment de gestion à distance)
Considérez la diversification entre plusieurs marchés pour répartir les risques
La décision finale dépendra de votre profil d’investisseur, de votre horizon temporel et de vos objectifs patrimoniaux. Que vous souhaitiez investir une somme modeste ou constituer un patrimoine conséquent, l’immobilier international offre aujourd’hui un éventail d’opportunités à explorer.
L’investissement immobilier international nécessite une analyse approfondie et une planification méticuleuse, mais peut s’avérer particulièrement rémunérateur pour les investisseurs bien informés. En combinant rendement locatif, plus-value potentielle et avantages fiscaux, ces destinations offrent des perspectives attractives pour diversifier et optimiser votre stratégie patrimoniale à long terme.
Hésiter entre investir en bourse ou dans l’immobilier est un dilemme que rencontrent de nombreux épargnants soucieux de faire fructifier leur capital. Ces deux options d’investissement offrent chacune des avantages distincts mais requièrent des approches et des profils d’investisseurs différents. Notre analyse comparative vous permet de trancher cette question en fonction de votre situation personnelle, vos objectifs financiers et votre tolérance au risque.
Critères
Bourse
Immobilier
Rendement moyen annuel
6-8% (actions)
3-5% (locatif)
Liquidité
Très élevée
Faible
Capital de départ
Dès 100€
10-20% du prix du bien
Fiscalité
Flat tax 30%
Multiples dispositifs (Pinel, LMNP…)
Gestion quotidienne
Suivi régulier
Administration locative
Ce tableau comparatif met en évidence les différences fondamentales entre ces deux types d’investissement. Mais au-delà de ces chiffres, votre choix doit avant tout s’aligner sur votre profil personnel et vos objectifs à long terme. Examinons en détail ces deux options pour vous aider à prendre la décision la plus éclairée possible.
Quel investissement correspond le mieux à votre profil d’investisseur ?
Avant de vous lancer dans un investissement, il est essentiel d’analyser votre situation personnelle et votre appétence pour le risque. Votre profil d’investisseur déterminera en grande partie l’option la plus adaptée à vos besoins.
Définition : Le profil d’investisseur est l’ensemble des caractéristiques personnelles (âge, situation financière, objectifs, tolérance au risque) qui déterminent la stratégie d’investissement la plus adaptée à un individu. Il influence directement le choix des classes d’actifs et l’allocation du capital.
La bourse pourrait vous convenir si :
Vous recherchez une forte liquidité et la possibilité de récupérer rapidement votre capital
Vous disposez d’un capital limité pour démarrer (quelques centaines d’euros suffisent)
Vous êtes à l’aise avec la volatilité à court terme et les fluctuations de valeur
Vous souhaitez diversifier facilement votre portefeuille à l’échelle mondiale
L’immobilier pourrait être préférable si :
Vous privilégiez les revenus réguliers et prévisibles (loyers)
Vous appréciez l’idée de posséder un actif tangible et visible
Les avantages fiscaux liés à l’immobilier locatif vous intéressent
Les statistiques montrent que 72% des Français considèrent l’immobilier comme l’investissement le plus sûr, tandis que seulement 23% privilégient les placements boursiers, selon une étude de l’AMF réalisée en 2023. Cette perception influence fortement les choix d’allocation d’épargne, même si les rendements historiques ne confirment pas toujours cette préférence.
Les avantages décisifs de l’investissement en bourse
L’investissement boursier présente plusieurs atouts majeurs qui peuvent faire pencher la balance en sa faveur pour de nombreux épargnants.
Accessibilité et faible barrière à l’entrée
Contrairement à l’immobilier qui nécessite un apport conséquent, la bourse vous permet de commencer à investir avec quelques centaines d’euros seulement. Cette accessibilité est renforcée par la démocratisation des plateformes de trading en ligne qui ont considérablement réduit les frais de transaction. Pour ceux qui souhaitent démarrer avec un capital limité, investir 1000 euros en bourse peut constituer une excellente initiation.
Liquidité exceptionnelle
La bourse offre une flexibilité inégalée : vous pouvez convertir vos actifs en liquidités en quelques secondes, pendant les heures d’ouverture des marchés. Cette caractéristique est particulièrement précieuse en cas de besoin urgent de trésorerie ou lorsque vous souhaitez saisir rapidement d’autres opportunités d’investissement. À l’inverse, un bien immobilier peut nécessiter plusieurs mois pour être vendu, sans garantie d’obtenir le prix espéré.
Diversification simplifiée
Grâce aux ETF (Exchange Traded Funds) et aux fonds indiciels, vous pouvez facilement répartir votre capital sur des centaines voire des milliers d’entreprises à travers le monde, dans différents secteurs et zones géographiques. Cette diversification, difficile à atteindre en immobilier, réduit considérablement votre exposition aux risques spécifiques. Par exemple, en investissant dans un ETF mondial, vous vous exposez à plus de 1 500 entreprises réparties dans plus de 20 pays.
Pour ceux qui s’interrogent sur comment faire de la bourse en ligne, les plateformes modernes ont rendu cette démarche particulièrement intuitive, avec des interfaces simples et des outils pédagogiques pour guider les débutants.
Les atouts incontestables de l’investissement immobilier
L’immobilier conserve une place privilégiée dans la stratégie patrimoniale des Français, pour des raisons qui vont au-delà de la simple tradition.
L’effet de levier du crédit
L’un des avantages majeurs de l’immobilier réside dans la possibilité d’utiliser l’effet de levier du crédit. Avec un apport personnel de seulement 10 à 20%, vous pouvez acquérir un bien dont la valeur est 5 à 10 fois supérieure à votre capital initial. Cette particularité permet d’amplifier considérablement le rendement sur fonds propres, surtout dans un contexte où les taux d’intérêt restent historiquement bas. Selon les données du Crédit Logement, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,75% en mai 2025, ce qui reste attractif malgré une légère remontée.
Revenus locatifs stables et prévisibles
Contrairement aux dividendes boursiers qui peuvent fluctuer fortement, les loyers offrent une source de revenus régulière et relativement prévisible. Dans les grandes métropoles françaises, le rendement locatif brut oscille généralement entre 3% et 6%, selon l’emplacement et la typologie du bien. Ces revenus sont d’autant plus appréciables qu’ils peuvent servir à rembourser le crédit immobilier, permettant ainsi une acquisition progressive du patrimoine par effet de cliquet.
L’immobilier locatif bénéficie d’un traitement fiscal potentiellement avantageux qui peut considérablement améliorer la rentabilité nette de votre investissement. Plusieurs dispositifs permettent de réduire votre imposition :
Le régime du déficit foncier, qui permet d’imputer certaines charges sur vos revenus globaux
Les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel pour le neuf (réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix d’acquisition)
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) qui permet l’amortissement du bien
Pour exploiter pleinement ces avantages, n’hésitez pas à consulter un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous orienter vers dans quoi investir pour être riche en fonction de votre situation personnelle.
Les limites à considérer avant d’investir en bourse
Malgré ses nombreux atouts, l’investissement boursier présente des contraintes qu’il convient d’évaluer objectivement avant de s’y engager.
Volatilité et risque émotionnel
La bourse se caractérise par une volatilité importante à court terme, qui peut être difficile à gérer émotionnellement pour certains investisseurs. Selon les données historiques, le CAC 40 a connu des variations annuelles allant de -42% (2008) à +29% (2021). Cette volatilité exige une certaine discipline et une capacité à résister à l’impulsion de vendre en période de baisse.
Investir en bourse requiert un minimum de connaissances pour éviter les erreurs coûteuses. Une étude de l’AMF révèle que 65% des particuliers qui négocient des actions sans formation adéquate perdent de l’argent sur une période de trois ans. L’investissement boursier demande donc un temps d’apprentissage et une actualisation régulière de ses connaissances, particulièrement pour ceux qui souhaitent sélectionner individuellement leurs titres.
Les contraintes de l’investissement immobilier
L’immobilier, bien que perçu comme plus sécurisant, comporte également des inconvénients significatifs qu’il faut intégrer dans votre réflexion.
Engagement financier conséquent
Même avec le levier du crédit, l’investissement immobilier nécessite un apport initial important, généralement entre 10% et 20% du prix du bien, auxquels s’ajoutent les frais de notaire (environ 7-8% dans l’ancien, 2-3% dans le neuf). Pour un appartement à 200 000€, cela représente un capital de départ d’environ 25 000 à 35 000€, somme inaccessible pour de nombreux épargnants.
Gestion locative chronophage
La gestion d’un bien immobilier locatif exige un investissement en temps considérable : recherche de locataires, état des lieux, suivi des paiements, gestion des travaux… Selon une enquête de la FNAIM, un propriétaire consacre en moyenne 5 heures par mois à la gestion de chaque bien loué. Ce temps peut être délégué à une agence, mais cela réduit la rentabilité nette de l’investissement (comptez environ 7 à 10% des loyers pour une gestion complète).
Pour réduire ces contraintes, certains investisseurs se tournent vers des solutions alternatives comme les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) qui permettent d’investir en SCPI avec une gestion totalement déléguée.
Risques locatifs réels
L’investissement locatif comporte des risques spécifiques souvent sous-estimés : vacance locative, impayés, dégradations… Les statistiques nationales indiquent un taux de vacance locative moyen de 7,2% et un taux d’impayés oscillant entre 2% et 3% selon les régions. Ces aléas peuvent significativement impacter la rentabilité prévue et doivent être intégrés dans vos calculs prévisionnels.
La stratégie gagnante : diversifier entre bourse et immobilier
Plutôt que d’opposer ces deux classes d’actifs, la stratégie optimale consiste souvent à les combiner intelligemment pour bénéficier des avantages de chacune tout en atténuant leurs inconvénients respectifs.
Allocation équilibrée selon votre horizon
Une approche efficace consiste à adapter votre allocation d’actifs en fonction de votre horizon d’investissement :
Court terme (1-3 ans) : privilégiez les actifs boursiers liquides (actions de qualité, ETF) pour conserver votre flexibilité
Moyen terme (3-10 ans) : équilibrez entre immobilier et bourse, avec une proportion de 50/50 à ajuster selon votre tolérance au risque
Long terme (>10 ans) : intégrez une part plus importante d’immobilier pour bénéficier de l’effet de levier et de l’amortissement progressif du crédit
L’immobilier papier : le meilleur des deux mondes
Pour ceux qui souhaitent bénéficier des avantages de l’immobilier sans ses contraintes de gestion, l’immobilier papier offre une solution intermédiaire particulièrement attractive :
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir indirectement dans l’immobilier locatif à partir de quelques milliers d’euros
Les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) combinent les avantages de l’immobilier et la liquidité de la bourse
Les OPCI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier) offrent un mix d’immobilier et d’actifs financiers
Ces véhicules ont généré un rendement moyen de 4,2% en 2024, supérieur à la moyenne de l’assurance vie en euros (1,8%), tout en offrant une plus grande flexibilité que l’immobilier direct.
Face à la complexité du choix entre bourse et immobilier, nous recommandons une approche progressive et étagée :
Constituez d’abord une réserve de sécurité équivalente à 3-6 mois de dépenses sur des supports liquides (livret A, LDDS)
Commencez par la bourse via des ETF diversifiés pour vous familiariser avec l’investissement à faible coût
Intégrez progressivement l’immobilier papier (SCPI) pour ajouter une composante immobilière sans les contraintes de gestion
Envisagez l’immobilier direct une fois que vous avez constitué un capital suffisant et acquis l’expérience nécessaire
En suivant cette stratégie étape par étape, vous maximisez vos chances de succès tout en limitant les risques liés à l’inexpérience. Rappelez-vous que la diversification reste la meilleure protection contre les aléas des marchés, qu’ils soient immobiliers ou financiers.
En définitive, le choix entre bourse et immobilier n’est pas binaire. La solution optimale dépend de votre situation personnelle, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon d’investissement. Si les actions offrent liquidité et accessibilité, l’immobilier apporte stabilité et effet de levier. Dans un monde financier de plus en plus complexe, la combinaison judicieuse de ces deux classes d’actifs constitue souvent la stratégie la plus équilibrée pour construire et faire fructifier votre patrimoine sur le long terme.
N’hésitez pas à faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pour établir une stratégie personnalisée qui tienne compte de l’ensemble de votre situation. Et vous, avez-vous déjà fait votre choix entre ces deux options d’investissement ? Partagez votre expérience en commentaire !
Vous avez eu un coup de cœur pour une vieille bâtisse abandonnée lors d’une balade à la campagne ? Enfant, vous avez toujours rêvé d’acquérir cette propriété voisine laissée à l’abandon ? Amateur de rénovation, vous cherchez un bien délaissé à transformer ? L’achat d’une maison abandonnée est tout à fait possible, mais requiert une démarche spécifique et une bonne dose de patience. Contrairement à un achat immobilier classique, la procédure peut s’avérer plus complexe, surtout si la commune ou l’État en est propriétaire. Découvrons ensemble comment concrétiser ce projet immobilier atypique.
Qu’est-ce qu’une maison abandonnée au sens juridique ?
Une maison abandonnée se définit juridiquement comme un bien immobilier qui n’est plus habité ni entretenu depuis une période prolongée. Plusieurs situations peuvent expliquer cet état d’abandon :
L’absence de propriétaire identifiable (décès sans héritiers ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession)
Des propriétaires connus mais qui ne s’occupent plus du bien depuis des années
Une succession vacante ou en déshérence
Un bien pour lequel les impôts fonciers ne sont plus réglés depuis plus de 3 ans
Ces biens présentent généralement des signes visibles de dégradation : façade détériorée, toiture endommagée, jardin envahi par la végétation… Ils nécessitent presque toujours d’importants travaux de rénovation pour redevenir habitables, ce qui explique leur prix souvent attractif sur le marché immobilier.
Définition juridique : Un bien est considéré juridiquement comme « abandonné » lorsqu’il n’est plus occupé ni entretenu par son propriétaire, et que cette situation perdure dans le temps. Ce statut ouvre la voie à plusieurs procédures administratives permettant à la commune ou à l’État d’en récupérer la propriété sous certaines conditions.
Les conditions légales pour acheter une maison abandonnée
L’acquisition d’une maison abandonnée ne s’improvise pas. Plusieurs voies sont possibles, chacune nécessitant de remplir des conditions spécifiques :
1. Rechercher et contacter le propriétaire légitime
La première démarche consiste à identifier le propriétaire actuel du bien. Pour cela, plusieurs ressources sont à votre disposition :
Le cadastre (www.cadastre.gouv.fr), qui vous permettra d’obtenir les références cadastrales de la parcelle
Le service de la publicité foncière, qui détient l’historique des transactions immobilières
Les registres d’état civil pour retrouver d’éventuels héritiers
Le service des impôts fonciers qui peut disposer des coordonnées du contribuable
Les notaires locaux qui peuvent avoir connaissance de successions en cours
Si vous parvenez à identifier et contacter le propriétaire, vous pourrez lui soumettre une offre d’achat et, en cas d’acceptation, procéder à une transaction classique. Cette méthode reste la plus directe, comparable à celle utilisée pour acheter un bien immobilier standard.
2. La procédure de déclaration d’état d’abandon manifeste
En l’absence de propriétaire identifiable ou réactif, la commune peut enclencher une procédure de déclaration d’état d’abandon manifeste, conformément aux articles L2243-1 à L2243-4 du Code général des collectivités territoriales. Cette procédure requiert deux conditions cumulatives :
Le bien n’est pas habité depuis une période significative
Le bien n’est manifestement plus entretenu
Après plusieurs constats et notifications officielles restées sans réponse, la commune peut acquérir le bien par expropriation simplifiée. Une fois propriétaire, la municipalité peut décider de le vendre aux enchères ou de gré à gré, vous offrant ainsi l’opportunité de l’acquérir.
3. La procédure des biens sans maître
Un bien est considéré comme « sans maître » dans deux cas précis (article L1123-1 du Code général de la propriété des personnes publiques) :
Le propriétaire est décédé depuis plus de 30 ans sans héritier connu
Les taxes foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de 3 ans
Dans ces situations, la propriété du bien est automatiquement transférée à la commune, qui peut ensuite décider de le vendre. Si la commune renonce à ce droit, le bien revient à l’État qui pourra également le mettre en vente, généralement par le biais du service des Domaines.
4. Le cas des successions vacantes
Lorsque le propriétaire est décédé depuis moins de 30 ans sans héritier, ou que les héritiers ont renoncé à la succession, le bien tombe dans une succession vacante. Dans ce cas, c’est l’État qui devient propriétaire (article 539 du Code civil).
Les biens issus de successions vacantes sont régulièrement mis en vente par le service des Domaines, généralement par adjudication ou appel d’offres. Ces ventes sont consultables sur le site des cessions immobilières de l’État.
Type de procédure
Condition principale
Nouveau propriétaire
Délai approximatif
Contact direct
Propriétaire identifiable
L’acheteur particulier
3 à 6 mois
Abandon manifeste
Bien inhabité et non entretenu
La commune puis l’acheteur
1 à 2 ans
Bien sans maître
Taxes impayées depuis +3 ans
La commune/État puis l’acheteur
6 mois à 1 an
Succession vacante
Décès -30 ans sans héritier
L’État puis l’acheteur
1 à 2 ans
Pourquoi investir dans une maison abandonnée ?
Acheter une maison abandonnée peut sembler complexe, mais présente de nombreux avantages pour les investisseurs avisés ou les particuliers en quête d’un projet immobilier atypique. Voici les principaux atouts de ce type d’investissement :
Un prix d’acquisition attractif : Ces biens se négocient généralement bien en-dessous des prix du marché local, permettant une entrée accessible sur le marché immobilier même avec un budget limité.
Un potentiel de plus-value important : Après rénovation, la valeur du bien peut considérablement augmenter, offrant une marge bénéficiaire intéressante en cas de revente.
Des opportunités dans des emplacements prisés : Certaines maisons abandonnées se trouvent dans des secteurs recherchés ou disposent d’atouts rares (vue exceptionnelle, grand terrain, caractère architectural remarquable).
Un projet personnalisable : La rénovation complète vous permet de créer un logement entièrement à votre goût, sans les contraintes habituelles des biens déjà aménagés.
Une valorisation patrimoniale : Restaurer une bâtisse ancienne contribue à la préservation du patrimoine architectural local.
Une maison abandonnée représente souvent une opportunité d’investissement à fort potentiel de valorisation
Exemple concret : En 2022, un couple a acquis une maison de village abandonnée dans le sud de la France pour 45 000 €. Après 120 000 € de travaux réalisés en partie par leurs soins, le bien a été estimé à 240 000 €, générant une plus-value potentielle de 75 000 €. Au-delà de l’aspect financier, ils ont obtenu une maison entièrement personnalisée, impossible à trouver sur le marché traditionnel.
Comment trouver des maisons abandonnées à vendre ?
La recherche d’une maison abandonnée disponible à l’achat nécessite une approche spécifique. Voici les méthodes les plus efficaces pour dénicher ces biens atypiques :
1. Les canaux de recherche traditionnels
Annonces immobilières spécialisées : Recherchez les termes « à rénover », « gros travaux », « à restaurer » sur les plateformes d’annonces immobilières. Les photos seront souvent peu nombreuses ou peu flatteuses.
Notaires et ventes judiciaires : Consultez régulièrement les ventes aux enchères des notaires qui proposent souvent des biens issus de successions compliquées.
Agences immobilières rurales : Certaines agences immobilières spécialisées dans les secteurs ruraux ou les biens atypiques disposent d’un portefeuille de maisons abandonnées.
2. Les sources administratives
Site des cessions immobilières de l’État : Consultez régulièrement ce portail qui centralise les ventes de biens appartenant à l’État, dont certains issus de successions vacantes.
Contact direct avec les municipalités : Adressez un courrier aux mairies des communes qui vous intéressent pour manifester votre intérêt pour les biens abandonnés dont elles pourraient être propriétaires.
Ventes aux enchères publiques : Suivez les calendriers des ventes aux enchères organisées par les tribunaux, qui incluent parfois des biens saisis.
3. La recherche active sur le terrain
Prospection directe : Explorez les régions qui vous intéressent à la recherche de bâtisses visiblement délaissées, puis entreprises des recherches sur leurs propriétaires.
Réseau local : Interrogez les commerçants, artisans et anciens des villages sur d’éventuelles maisons abandonnées dont les propriétaires pourraient souhaiter se séparer.
Associations de sauvegarde du patrimoine : Ces organisations connaissent souvent des bâtiments historiques abandonnés en attente de rénovation.
La patience est la clé dans cette recherche : il faut parfois plusieurs mois, voire années, avant de trouver la perle rare qui correspondra à vos critères et à votre budget pour réaliser votre projet immobilier.
Les étapes pour devenir propriétaire d’une maison abandonnée
Une fois la maison abandonnée idéale identifiée, plusieurs étapes cruciales vous attendent avant de pouvoir concrétiser votre achat immobilier :
1. La phase préliminaire
Évaluation technique : Faites réaliser un diagnostic complet par un architecte ou un maître d’œuvre pour estimer l’ampleur et le coût des travaux de rénovation nécessaires.
Vérification urbanistique : Consultez le plan local d’urbanisme (PLU) pour confirmer les possibilités d’aménagement et de transformation du bien.
Étude de financement : Établissez un budget précis incluant le prix d’achat, les frais de notaire, le coût des travaux et une réserve pour imprévus.
2. L’acquisition proprement dite
Offre d’achat : Soumettez une proposition écrite au vendeur (propriétaire privé, commune ou État), en précisant les conditions (prix, délais, éventuelles conditions suspensives).
Compromis de vente : En cas d’acceptation, signez un compromis de vente qui sécurise la transaction et vous donne un délai pour finaliser votre financement.
Financement : Obtenez votre prêt immobilier, idéalement un prêt travaux qui intègre le coût de la rénovation. Certaines banques proposent des formules spécifiques pour ce type de projet.
Acte authentique : Signez l’acte de vente chez le notaire et devenez officiellement propriétaire du bien.
3. La phase de rénovation
Autorisations : Déposez les demandes de permis de construire ou déclarations préalables de travaux nécessaires.
Sélection des artisans : Choisissez soigneusement vos prestataires pour les gros travaux (structure, toiture, électricité, plomberie).
Suivi de chantier : Supervisez régulièrement l’avancement des travaux pour éviter les dérives budgétaires et temporelles.
Réception : Vérifiez minutieusement la conformité des travaux avant de solder les factures des artisans.
L’ensemble du processus, de la recherche du bien jusqu’à la fin des travaux, peut s’étendre sur 18 à 36 mois selon la complexité du projet et les éventuelles difficultés administratives rencontrées. La clé du succès réside dans une préparation minutieuse et une gestion rigoureuse de chaque étape.
Conclusion : transformer une ruine en opportunité immobilière
L’achat d’une maison abandonnée représente un parcours exigeant mais potentiellement très gratifiant, tant sur le plan financier que personnel. Ce type d’investissement immobilier atypique permet non seulement d’accéder à la propriété à moindre coût, mais aussi de concevoir un habitat entièrement personnalisé.
Pour réussir dans cette démarche, gardez à l’esprit ces points essentiels :
Patience et persévérance : La recherche et l’acquisition peuvent prendre du temps, mais la récompense est à la hauteur de l’investissement personnel.
Rigueur budgétaire : Prévoyez une marge confortable pour les imprévus qui ne manqueront pas de survenir lors des travaux.
Accompagnement professionnel : Entourez-vous d’experts (notaire, architecte, artisans qualifiés) pour sécuriser chaque étape du projet.
Vision à long terme : Considérez cet achat comme un projet de vie plutôt qu’une simple transaction immobilière.
En définitive, transformer une maison abandonnée en lieu de vie ou en investissement rentable est à la portée de tout acquéreur motivé et bien préparé. Cette démarche s’inscrit parfaitement dans les nouvelles tendances immobilières valorisant la réhabilitation du patrimoine existant plutôt que la construction neuve, pour un marché immobilier plus durable et responsable.
Vous envisagez l’achat d’une maison abandonnée ? N’hésitez pas à consulter nos autres articles sur les stratégies d’investissement immobilier ou les solutions de financement adaptées pour vous accompagner dans ce projet passionnant. L’investissement dans une maison abandonnée peut s’avérer être l’une des décisions les plus judicieuses pour développer votre patrimoine tout en donnant une seconde vie à un bien chargé d’histoire.
Vous aspirez à devenir propriétaire mais votre situation professionnelle sans CDI vous semble être un obstacle majeur ? Rassurez-vous, obtenir un crédit immobilier sans contrat à durée indéterminée est tout à fait possible en 2025, même si cela demande une préparation plus minutieuse. Dans cet article, nous explorons les solutions concrètes, les critères déterminants et les stratégies éprouvées pour convaincre les établissements bancaires de financer votre projet immobilier, quelle que soit votre situation professionnelle.
Pourquoi est-ce plus complexe d’obtenir un crédit immobilier sans CDI ?
Pour comprendre comment surmonter cet obstacle, il est essentiel d’identifier clairement les raisons qui rendent les banques plus réticentes face aux emprunteurs sans CDI.
Le facteur stabilité professionnelle : priorité absolue des banques
Dans l’analyse d’un dossier de prêt immobilier, la stabilité financière constitue le critère fondamental pour tous les établissements bancaires. Le CDI représente, dans la vision traditionnelle des organismes prêteurs, la garantie d’une source de revenus pérenne et prévisible sur toute la durée du remboursement. Les données sectorielles montrent que 78% des prêts immobiliers sont accordés à des emprunteurs en CDI, selon la Fédération Bancaire Française.
Définition : Le taux d’acceptation de crédit désigne le pourcentage de dossiers de demande de prêt immobilier qui reçoivent une réponse favorable des établissements bancaires. Ce taux varie considérablement selon la stabilité professionnelle du demandeur : environ 85% pour les CDI contre 45-60% pour les autres statuts professionnels.
L’évaluation du risque : approche plus stricte pour les profils atypiques
Les banques appliquent une analyse de risque plus rigoureuse pour les emprunteurs sans CDI, se traduisant par plusieurs exigences supplémentaires :
Un taux d’endettement maximum souvent limité à 33% (contre parfois 35-37% pour les CDI)
Un apport personnel généralement plus élevé (minimum 15-20% contre 5-10% pour les CDI)
Des garanties complémentaires fréquemment demandées
Une prime de risque qui peut augmenter le taux d’intérêt de 0,2 à 0,5 point
Cette prudence s’explique par les statistiques du secteur bancaire qui révèlent un taux d’incidents de paiement légèrement supérieur (de 1,2 à 1,8 fois selon les études) chez les emprunteurs sans emploi stable. Cependant, cette différence tend à s’estomper lorsque l’apport personnel est conséquent, dépassant 30% du montant total de l’acquisition.
Les alternatives au CDI reconnues par les banques
Les différents statuts professionnels et leur impact sur l’obtention d’un crédit immobilier
Le CDD : quelles conditions spécifiques ?
Contrairement aux idées reçues, le CDD (Contrat à Durée Déterminée) n’est pas systématiquement disqualifiant pour l’obtention d’un crédit immobilier. Des conditions spécifiques s’appliquent toutefois :
Une ancienneté minimale de 12 à 24 mois dans le même secteur d’activité
Un contrat en cours d’une durée résiduelle d’au moins 6 mois
Un apport personnel généralement plus conséquent (20% minimum recommandé)
La présentation d’un historique de renouvellements de contrats dans le même domaine
Certains établissements spécialisés ou banques en ligne proposent des offres spécifiquement adaptées aux titulaires de CDD, particulièrement dans les secteurs où ce type de contrat est la norme (enseignement, recherche, santé, médias). Si vous envisagez d’investir entre bourse et immobilier, sachez que votre statut professionnel influera davantage sur votre capacité à obtenir un crédit immobilier.
Le travailleur indépendant : comment convaincre avec des revenus irréguliers
Pour les freelances, auto-entrepreneurs et indépendants, l’historique financier prend une importance cruciale. La clé réside dans la démonstration d’une stabilité de revenus sur la durée :
Présenter au minimum 3 années de bilans comptables (idéalement avec une progression des revenus)
Disposer d’un apport personnel significatif (25-30% du projet immobilier)
Maintenir un taux d’endettement inférieur à 30% (calculé sur la moyenne des 3 dernières années)
Démontrer une régularité dans le paiement des charges sociales et fiscales
Les banques calculent généralement la capacité d’emprunt sur la base du revenu moyen des 3 dernières années, parfois en appliquant une décote de 10-15% pour tenir compte de la variabilité des revenus. Si vous cherchez à investir entre 10000 et 20000 euros dans votre apport personnel, cela peut significativement améliorer vos chances d’obtenir un financement.
Les professions libérales : des conditions plus favorables
Les professions libérales réglementées (médecins, avocats, experts-comptables, notaires…) bénéficient généralement d’un traitement plus favorable de la part des établissements bancaires. Plusieurs facteurs expliquent cette différence d’approche :
Critère
Impact sur le dossier de prêt
Stabilité de la profession
Très favorable (+)
Niveau de revenus moyen
Généralement élevé (++)
Perspectives d’évolution
Positives (+)
Protection ordinale
Sécurisante pour la banque (+)
Certaines banques proposent même des offres dédiées aux professions libérales avec des conditions préférentielles : taux d’intérêt réduits, frais de dossier allégés, et possibilité de différer le début des remboursements pour les jeunes professionnels en phase d’installation. Si vous explorez quels pays sont intéressants pour investir dans l’immobilier, ces avantages peuvent s’appliquer également pour certains investissements à l’étranger.
Les critères déterminants pour obtenir un prêt sans CDI
Les facteurs clés analysés par les banques pour les emprunteurs sans CDI
L’apport personnel : le critère numéro un
L’apport personnel constitue l’élément le plus déterminant dans l’obtention d’un crédit immobilier sans CDI. Il joue un triple rôle :
Preuve de votre capacité d’épargne et de gestion financière
Réduction du risque pour la banque en diminuant le montant à financer
Démonstration de votre engagement dans le projet immobilier
Recommandation : Pour maximiser vos chances d’obtention d’un crédit sans CDI, visez un apport personnel d’au moins 20% du prix d’acquisition, idéalement 30%. Les statistiques du secteur bancaire montrent que le taux d’acceptation des dossiers sans CDI passe de 45% avec 10% d’apport à plus de 75% avec 30% d’apport.
L’origine de l’apport est également scrutée par les banques : une épargne progressive sera plus valorisée qu’une somme reçue récemment (donation, héritage), car elle témoigne d’une discipline financière sur la durée. Apprendre à gérer efficacement son compte bancaire est essentiel pour constituer cet apport sur le long terme.
Le taux d’endettement : la règle des 33%
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels consacrée au remboursement de vos crédits. Pour les emprunteurs sans CDI, les banques appliquent généralement une limite stricte de 33%, parfois même réduite à 30%. Voici comment ce taux est calculé :
Taux d’endettement = (Mensualités de tous les crédits ÷ Revenus nets mensuels) × 100
Pour améliorer ce ratio, deux leviers principaux existent :
Allonger la durée du prêt (ce qui réduit les mensualités mais augmente le coût total)
Solder des crédits en cours avant de soumettre votre demande
Les revenus pris en compte dans ce calcul varient selon votre statut professionnel. Pour les travailleurs indépendants, les banques retiennent généralement le résultat net moyen des trois dernières années, parfois avec une décote prudentielle de 10-15%.
Stratégies efficaces pour augmenter vos chances
Les garanties complémentaires qui font la différence
Pour renforcer votre dossier en l’absence de CDI, plusieurs types de garanties complémentaires peuvent être présentées aux établissements bancaires :
Caution d’un tiers : Un proche se porte garant du remboursement en cas de défaillance
Nantissement d’un actif financier : Placements financiers, assurance-vie ou épargne bloquée en garantie
Garantie de revente : Protection contre une moins-value en cas de revente forcée
L’impact positif de ces garanties sur l’acceptation de votre dossier peut être significatif, particulièrement le nantissement qui réduit considérablement le risque pour la banque. Si vous avez réfléchi à mettre votre argent dans plusieurs banques, certains de ces placements peuvent servir de garantie pour votre prêt immobilier.
Le co-emprunteur : la solution pour les couples aux profils complémentaires
La présence d’un co-emprunteur en CDI peut transformer radicalement la perception de votre dossier par les établissements bancaires. Cette configuration mixte permet :
D’assurer une stabilité partielle des revenus du ménage
De combiner les atouts de chaque profil (stabilité et potentiel d’évolution)
De réduire le taux d’intérêt proposé par la banque
Les banques évaluent généralement la part de revenus du co-emprunteur en CDI dans le total des revenus du ménage. Plus cette proportion est élevée, plus les conditions du prêt seront favorables. L’idéal est d’atteindre au moins 50% des revenus totaux provenant du co-emprunteur en CDI.
Les établissements bancaires à privilégier
Panorama des établissements financiers plus ouverts aux profils sans CDI
Toutes les banques n’appliquent pas les mêmes critères d’évaluation face aux demandeurs sans CDI. Certains établissements se sont spécialisés dans les profils atypiques ou ont développé une expertise particulière dans certains statuts professionnels :
Banques mutualistes : Souvent plus flexibles dans leur approche client
Établissements spécialisés par profession : Proposent des offres adaptées aux particularités de certains métiers
Banques en ligne : Parfois plus réceptives aux profils de travailleurs indépendants du numérique
L’approche multi-banques est particulièrement recommandée dans votre situation : déposez votre dossier dans au moins trois établissements différents pour maximiser vos chances d’obtenir une offre acceptable. Le recours à un courtier spécialisé dans les profils atypiques peut également constituer un atout majeur, avec un taux de succès généralement 15 à 20% supérieur aux démarches individuelles.
Les erreurs critiques à éviter absolument
Négliger la préparation de son dossier
La qualité et la complétude de votre dossier de demande de prêt sont particulièrement cruciales en l’absence de CDI. Les erreurs les plus pénalisantes comprennent :
Présenter des relevés bancaires montrant des découverts fréquents
Fournir des documents comptables incomplets ou non certifiés
Négliger d’expliquer les variations importantes de revenus
Omettre de mentionner certains revenus complémentaires légitimes
Préparez votre dossier au moins 6 mois à l’avance en veillant à la régularité de vos finances personnelles et à la clarté de votre historique bancaire.
Se limiter à une seule banque
La comparaison des offres est encore plus essentielle pour les profils sans CDI, car les politiques d’acceptation et les conditions proposées peuvent varier considérablement d’un établissement à l’autre. L’écart de taux peut atteindre jusqu’à 0,7 point pour un même profil selon la banque sollicitée, ce qui représente plusieurs milliers d’euros sur la durée totale du prêt.
Utilisez systématiquement les services d’un courtier spécialisé qui connaît précisément les politiques d’acceptation des différentes banques pour les profils sans CDI, et qui pourra orienter votre dossier vers les établissements les plus susceptibles de l’accepter dans de bonnes conditions.
Obtenir un crédit immobilier sans CDI reste parfaitement accessible en 2025, à condition d’adopter une approche méthodique et de compenser l’absence de stabilité contractuelle par d’autres atouts valorisés par les banques. Un apport personnel conséquent, un historique financier irréprochable et une préparation minutieuse de votre dossier constituent les piliers d’une démarche réussie.
N’hésitez pas à solliciter l’accompagnement d’un professionnel du courtage spécialisé dans les profils atypiques, qui pourra optimiser votre dossier et l’orienter vers les établissements les plus susceptibles de répondre favorablement à votre demande. Avec la bonne stratégie, votre projet immobilier peut se concrétiser même sans la sécurité apparente d’un CDI.
Avez-vous déjà entamé des démarches pour financer votre projet immobilier malgré l’absence de CDI ? Partagez votre expérience en commentaire pour enrichir la réflexion collective sur ce sujet qui concerne un nombre croissant de Français.
